2025年08月の記事一覧｜市川市の不動産売却・買取は、千葉県市川市の株式会社NR企画 ｜株式会社NR企画

こんにちは！！

先日ご依頼頂いた土地のお話ですが

用途地域が「第一種低層住居専用地域」と「第一種住居地域」の2つに分かれておりました。

ここでは計算式等の詳細は割愛させて頂きますが

土地の購入前に、希望する建物が建築できるかを確認下さい。

購入後に希望する面積の建物が建たないと大変なので・・・。

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4. 相続不動産にかかる税金の節税方法

相続税や譲渡所得税を軽減するための特例がいくつか存在します。条件を満たすことで大幅な節税効果が得られる場合もあります。

小規模宅地等の特例

一定の要件を満たす宅地について、評価額を最大80%減額できる特例です。

・被相続人の自宅の敷地（居住用宅地）：330㎡まで評価額の80%減
・被相続人の事業用の敷地（事業用宅地）：400㎡まで評価額の80%減
・被相続人の貸付用の敷地（貸付事業用宅地）：200㎡まで評価額の50%減

ただし、適用には「被相続人の居住の用に供していた」「相続人が居住している」などの条件があり、申告期限までに売却するとこの特例は使えなくなる点に注意が必要です。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続した財産について、法定相続分相当額または1億6,000万円までの多い方の金額まで相続税がかからない特例です。配偶者が実家を相続する場合に特に有効な節税策となります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できる特例です。相続税と譲渡所得税の二重課税を調整する目的があります。

相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

一定の条件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋で相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却など）を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例です。市川市など築年数の経った住宅が多いエリアでは積極的に検討すべき特例といえます。（参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

ポイント：節税特例は条件や期限が細かく設定されており、適用要件を満たすには計画的な対応が必要です。特に小規模宅地等の特例は大きな節税効果が見込める一方で、要件も複雑です。また、相続した空き家の3,000万円特別控除は期限が延長されていますが、将来的に制度が変更される可能性もあるため、適用を検討する場合は早めに専門家に相談しましょう。

5. 実家を相続するときの注意点・トラブル

不動産相続では様々なトラブルが起こりやすいものです。事前の対策や解決法を知っておくことが重要です。

空き家を放置するリスク

相続した実家を空き家のまま放置することには多くのリスクが伴います。

・建物の劣化が進み、資産価値が下がる
・不審者の侵入や火災などの危険性が高まる
・雑草の繁茂や害虫発生など近隣への迷惑につながる
・特定空き家に認定されると固定資産税が最大6倍になるリスクがある
・倒壊などにより第三者に被害を与えた場合、所有者に損害賠償義務が発生する

市川市でも空き家対策が進められており、空き家の適切な管理や活用が求められています。
定期的な見回りや管理サービスの利用、早期の売却や活用の検討が重要です。

共有相続のデメリットとトラブルリスク

複数の相続人で不動産を共有名義にすると、様々な問題が生じる可能性があります。

・不動産の売却や活用には共有名義人全員の同意が必要で意見がまとまりにくい
・共有名義人が死亡すると相続人が増え、さらに複雑になる
・固定資産税や維持費の負担方法でもめることがある

共有分割は一時的な対処法と考え、なるべく早めに単独名義にするか売却を検討すべきです。

不動産を誰が取得するかで争う

不動産が遺産の大部分を占める場合など、誰が取得するかで意見が対立しやすくなります。遺言書がない場合に特に起こりやすいトラブルです。話し合いで解決できない場合は、「換価分割」（売却して現金で分ける）や「代償分割」（不動産を取得する人が他の相続人に金銭で支払う）などの方法を検討します。

誰も相続したがらない不動産がある

田舎の古家や活用・売却が難しい土地など、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかるため、相続人同士で押し付け合い遺産分割が進まないことがあります。

解決策としては以下が考えられます：
- 生前に処分する
- 相続放棄を検討する
- 相続土地国庫帰属制度（一定の条件と費用がかかる）を利用する

相続税が支払えない

遺産が現金ではなく不動産ばかりの場合、相続税の納付資金が不足することがあります。特に市川市のような不動産価値の高いエリアでは、この問題が顕著になる可能性があります。

解決策としては以下が考えられます：
- 生命保険の活用などで事前に納税資金を準備する
- 延納・物納制度の利用（条件あり）
- 不動産の一部売却 - 金融機関からの借入

居住権を巡ってもめる

亡くなった人名義の家に相続人が同居していた場合など、「住んでいる人」と「所有権を持つ人」が異なりトラブルになることがあります。配偶者には配偶者居住権が認められているため、この制度を活用することも検討できます。

遺言書で取得者を指定する、使用貸借契約を結ぶなどが対策となります。

不動産の名義変更がされていなかった

相続開始時に、不動産の名義がさらに前の世代（祖父など）のままになっていることがあります。そ
の場合、順を追って名義変更する必要があり、前の相続の相続人との連絡や調整が困難になる場合があります。

ポイント：不動産相続のトラブルは予防が最も重要です。特に空き家問題は市川市を含む首都圏でも深刻化しており、放置することでリスクが高まります。また、共有名義は将来的なトラブルの原因となるため、可能な限り避けるべきです。生前から不動産の整理や遺言書の作成といった準備をしておくことで、相続時のトラブルを大きく減らすことができます。

6. トラブル発生時や手続きに迷った場合の専門家への相談

不動産相続に関する問題は複雑であり、他の相続人との間で意見の対立が生じた場合や、手続きに不安がある場合は専門家への相談を検討すべきです。

弁護士へ相談するケース

相続人間で紛争が発生した場合（遺産分割の争い、遺留分侵害、遺言の有効性など）の交渉代理、調停、訴訟などを依頼できます。依頼人の利益を最大化できるようサポートしてくれます。
他の相続人と直接話したくない場合にも有効です。ただし、相続税の相談・申告は基本的に行えません。

司法書士へ相談するケース

不動産の相続登記の専門家です。相続人調査、財産調査、遺産分割協議書や相続放棄に関する書類作成なども依頼できます。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、司法書士への相談需要が高まっています。

税理士へ相談するケース

相続税に関する専門家です。相続税の計算、申告、税金対策（節税アドバイス）、税務調査対応などを依頼できます。
相続税が発生するか不明な場合や節税したい場合に相談すべきです。
市川市のような不動産価値の高いエリアでは、相続税の専門家のアドバイスが特に重要となります。

不動産相続では複数の専門家の知識が必要となるケースが多いため、必要に応じて各専門家へ依頼するか、他士業と連携している事務所を選ぶと手続きがスムーズに進む可能性があります。

多くの専門家事務所では初回無料相談を実施しているため、まずは気軽に相談してみるのが良いでしょう。

ポイント：専門家に相談する際は、自分がどのような悩みや問題を抱えているかを整理してから臨むと効率的です。また、複数の専門家の意見を聞くことで、より適切な解決策を見つけられることもあります。費用対効果を考えると、相続税が発生する可能性がある場合や相続人間で意見が対立している場合は、早めに専門家に相談することで結果的に費用を抑えられることも多いです。

7. まとめ

親の家を相続することは、多くの方にとって人生で初めての経験であり、様々な選択肢と手続きがあります。この記事でご紹介したポイントを整理してみましょう。

・親の家を相続した際には、「住む」「貸す」「活用」「売却」「限定承認」「相続放棄」といった様々な選択肢があります。自分の状況に合った選択をすることが大切です。

・相続手続きには、遺言確認、遺産調査、相続放棄（3ヶ月）、準確定申告（4ヶ月）、相続登記（3年）、相続税申告（10ヶ月）といった期限があります。特に相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内の申請が必要です。

・相続税や登録免許税、相続後の固定資産税や譲渡所得税など、様々な税金がかかる可能性があります。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減、相続した空き家の3,000万円特別控除など、節税のための特例も用意されています。

・空き家放置のリスクや共有相続の難しさ、相続人の対立など、不動産特有のトラブルも起こりうます。生前から不動産の整理や遺言書の作成といった対策を講じることが重要です。

・手続きに不安がある場合や相続人との間で意見が対立した場合は、弁護士、司法書士、税理士といった専門家への相談を検討すべきです。

市川市を拠点とする株式会社NR企画では、相続不動産の売却や活用についてのご相談を承っております。
特に市川市周辺の不動産に精通しており、相続不動産の適正価格での売却や賃貸活用のアドバイスなど、お客様のニーズに合わせたサポートを提供しています。

相続不動産でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが丁寧にご対応いたします。

次回「空き家を売却するなら今！損をしないための５つの準備」につづく。

親から実家などの不動産を相続することは、多くの方にとって人生で初めての経験です。
特に市川市を含む首都圏では不動産価値も高く、どのように対処すべきか悩むことが多いでしょう。

不動産は現金とは異なり簡単に分割できないため、相続トラブルの原因になりやすい特徴があります。
また、相続手続きや税金、相続後の維持管理など、考慮すべき点は多岐にわたります。

私たち株式会社NR企画は、市川市を中心に不動産売却・仲介・買取りのサポートを行っており、相続不動産に関するご相談も数多くいただいています。

この記事では、親の家を相続したときに考えられる選択肢、必要な手続きの流れと期限、かかる税金や節税方法
そして起こりうるトラブルとその対策について解説し、皆様のスムーズな相続の実現をサポートします。

1. 親の家を相続したときの6つの選択肢

親の家を相続した場合、主な対処法として以下の6つの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った選択をすることが大切です。

① 実家に住む
自身や家族が住む場所として利用する方法です。住み慣れた実家で生活を続けられるメリットがあります。ただし、実家が遠方にある場合や、すでに自分の住居がある場合は現実的ではないこともあります。

② 賃貸として貸し出す
実家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。不動産を手放さずに収入を得られるメリットがありますが、賃貸経営には入居者募集や建物メンテナンス、家賃滞納リスクなど様々な管理業務が発生します。
特に市川市のような人気エリアでは需要も高く、適切な管理会社と提携することで安定した賃貸経営が可能です。

③ 更地にして土地活用する
建物を解体し、駐車場やアパートなどを建設して土地活用する方法です。
土地の立地によっては高い収益が期待できますが、初期投資が必要になります。
また、建物を解体すると固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

④ 売却する（換価分割）
不動産を売却して現金化し、相続人で分割する方法です。最も公平な遺産分割方法の一つとなる可能性があります。
市川市は東京へのアクセスも良く、不動産需要が高いエリアですので、適正価格での売却が期待できます。
ただし、思い出の詰まった家を失うという心理的なデメリットや、譲渡所得税が課税される可能性があります。

⑤ 限定承認する
相続したプラスの財産の範囲内で、被相続人の借金などのマイナスの財産を引き継ぐ方法です。
相続人が複数いる場合は全員で行う必要があり、手続き期限は相続開始を知った日から3ヶ月以内です。
被相続人に多額の債務がある可能性がある場合に検討する価値があります。

⑥ 相続放棄する
不動産を含む全ての遺産（プラス・マイナス両方）の相続権を放棄する方法です。解体費用や維持費用が出せない場合などに選択肢となります。限定承認と同様に、手続き期限は相続開始を知った日から3ヶ月以内です。一度相続放棄すると撤回できないため、慎重な判断が必要です。

ポイント：選択肢を決める際は、自分のライフプランや家族の状況、不動産の状態や立地条件、資金面など、多角的に検討することが重要です。特に市川市のような首都圏近郊の不動産は資産価値も高いため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に判断しましょう。

2. 実家を相続して手続き完了までの基本的な流れと期限

相続手続きには様々なステップと期限があります。期限を過ぎると不利益を被ることもあるため、しっかりと把握しておきましょう。

① 遺言書の有無の確認
まず遺言書がないか確認します。自筆証書遺言が見つかった場合は家庭裁判所での検認が必要です。
遺言書がある場合、原則それに従いますが、他の相続人には遺留分が認められる場合があります。

② 遺産や債務の確認
預貯金、不動産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含め、全ての遺産を調査・把握します。不動産については、登記簿謄本の取得や固定資産税評価証明書の取得などが必要です。

③ 相続放棄・限定承認の期限（3ヶ月以内）
遺産や債務を確認し、相続放棄または限定承認を検討する場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを行う必要があります。この期限を過ぎると原則として全ての遺産を相続したものとみなされるため、注意が必要です。

④ 準確定申告（4ヶ月以内）
被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得について、相続人が代わりに確定申告を行う必要がある場合があります（アパート経営や個人事業など）。期限は死亡日から4ヶ月以内です。

⑤ 不動産の名義変更（相続登記）
相続した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続したことを知った日、または遺産分割協議が成立した日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産分割協議がまとまらない場合は、「相続人申告登記」という制度を利用することで申請義務を履行できる場合があります。

⑥ 相続税の申告と納付（10ヶ月以内）
相続財産の合計額が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人の人数×600万円）を超える場合、相続税が発生し、申告と納付が必要となります。期限は相続開始を知った日から10ヶ月以内です。申告・納付を遅延または怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられる可能性があります。

ポイント：相続手続きには複数の期限があり、それぞれ異なる時期が設定されています。特に相続放棄の3ヶ月という期限は短いため、被相続人に債務がある可能性がある場合は速やかに調査を開始しましょう。また、相続登記が義務化されたことで、多くの方が期限内に登記申請をする必要があります。市川市のような不動産価値の高いエリアでは相続税が発生する可能性も高いため、期限管理に注意が必要です。（参照：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

3. 実家を相続する場合にかかる税金

不動産相続ではいくつかの税金がかかります。事前に知識を持っておくことで、計画的な対応が可能になります。

相続時・登記時にかかる税金

相続税

遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人の人数×600万円）を超える場合に課税されます。税率は遺産額に応じて10%から55%まで変動します。宅地は路線価等、建物は固定資産税評価額を基に評価されます。

例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の場合、基礎控除額は3,000万円+600万円×3人=4,800万円となります。市川市のような首都圏では不動産評価額が高く、基礎控除額を超えるケースも少なくありません。

登録免許税

相続登記にかかる税金です。不動産の固定資産税評価額×0.4%が課税されます。

相続後の不動産にかかる税金

売却した場合

譲渡所得税:
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税です。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。相続税が課税された場合、一定の要件を満たせば相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。

印紙税:
売買契約書に貼付する税金です。契約金額に応じて変動します。

復興特別所得税:
所得税額に対して2.1%課税されます（令和19年まで）。

保持した場合

固定資産税:
不動産を所有している場合に毎年かかる地方税です。土地・建物の評価額×1.4%（標準税率）が課税されます。市川市では、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/6、一般住宅用地（200㎡超の部分）は評価額の1/3に軽減される措置があります。

都市計画税:
市街化区域内の不動産にかかる地方税です。土地・建物の評価額×0.3%（標準税率）が課税されます。

ポイント：相続税の計算は複雑で、特に市川市のような首都圏では不動産評価額も高いため、試算段階から税理士などの専門家に相談することをお勧めします。相続後の不動産活用方法によって発生する税金も異なるため、長期的な視点で税負担を考慮した計画を立てることが重要です。

次回（相続不動産にかかる税金の節税方法）につづく。

こんにちは！！

昨日、賃貸借の更新契約を行いました。

売買は契約・決済（引渡し）で終了ですが

賃貸借は契約がスタートとなります。

貸主・借主お互いがウィンウィンの関係が続けるように

定期巡回を含めた日々の業務に邁進してまいります。

「不動産売却・賃貸でお困りのことがあればNR企画へ～」

　少子高齢化や人口減少により、全国的に空き家が増加傾向にあります。市川市でも空き家問題は年々深刻化しており、相続後そのまま放置されている物件が少なくありません。空き家を持っている方、または将来的に相続する可能性がある方は、放置することでどのようなリスクが生じるのか理解しておくことが重要です。株式会社NR企画では、市川市での不動産売却や相続相談の中で、多くの空き家に関する問題に対応してきました。本記事では、空き家を放置するリスクと対策について詳しく解説します。

空き家を放置することによるリスクの概要

空き家問題の現状と背景
近年、空き家の増加は全国的な問題となっています。総務省の住宅・土地統計調査によると、日本の空き家率は年々上昇しており、全国の空き家数は約849万戸、空き家率は13.6%（2018年時点）に達しています。特に問題視されているのが、「その他の空き家」と分類される、賃貸・売却用でも別荘でもない空き家で、管理が行き届いていない放置空き家です。

空き家が増加する背景には、以下の要因があります：

・少子高齢化と人口減少

・相続後の活用方法が決まらないまま放置

・都市部への人口集中による地方の過疎化

・新築志向による古い住宅の需要低下

・解体費用や固定資産税増加への懸念

市川市においても、高齢化の進行や相続問題により空き家は増加傾向にあり、適切な管理がされていない物件が地域の問題となっています。

放置空き家がもたらす多岐にわたるリスク

空き家を放置することにより、以下のリスクが発生します：

1.経済的リスク：固定資産税の増加、資産価値の低下、維持管理費の負担

2.安全面のリスク：倒壊の危険、部材の飛散、火災リスク

3.社会的リスク：治安悪化、犯罪の誘発、不法侵入

4.環境衛生上のリスク：害獣・害虫の発生、不法投棄、悪臭

5.法的リスク：近隣トラブル、損害賠償、行政処分

空き家を放置することによる具体的なリスク

税金のリスク：固定資産税などの負担増加

空き家を所有していると、たとえ使用していなくても固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかります。通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されていますが、特定空家等に指定されると、この特例が適用されなくなります。

住宅用地の特例による固定資産税の軽減：

・小規模住宅用地（200㎡以下）：固定資産税評価額の1/6に軽減

・一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税評価額の1/3に軽減

特定空家等に指定されると、これらの軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。また、2023年の空家法改正により、「管理不全空家」として認定され勧告を受けた場合も、同様に特例措置が適用されなくなります。

例えば、市川市の住宅地で200㎡の土地を所有している場合、特例適用時と比較して税負担が年間で数十万円増加することもあります。このように、空き家を放置することで無駄な税金を払い続けることになるのです。

治安のリスク：犯罪の誘発、不法占拠など

管理されていない空き家は、犯罪の温床になりやすいという特徴があります。具体的には以下のようなリスクがあります：

1.空き巣：無人であることから侵入盗の標的になりやすい

2.不法占拠：ホームレスや不法滞在者が住み着く可能性がある

3.放火：放火犯の標的となり、火災のリスクが高まる

4.犯罪者のたまり場：不法薬物の取引や非行の温床となる

これらの問題が発生すると、近隣住民の安全が脅かされ、地域全体の治安が悪化する恐れがあります。
市川市のような都市部では、放置された空き家が地域の治安問題に発展するケースも少なくありません。

空き家の周囲に人の出入りがないと認識されれば、犯罪者にとって格好のターゲットとなります。
定期的な見回りや管理が行われていない空き家は、地域の治安悪化の原因となる可能性が高いのです。

倒壊のリスク：建物の老朽化による倒壊、部材の落下

空き家を放置すると、建物の劣化が急速に進行します。
人が住んでいない家屋は、小さな損傷も発見・修繕されないため、時間の経過とともに深刻な問題に発展していきます。

特に注意すべき倒壊リスクとして：

1.屋根材や外壁の落下：風雨で劣化し、落下の危険性がある

2.基礎の沈下や傾斜：地盤変化や湿気により基礎が傾く

3.地震や台風による倒壊：老朽化した建物は耐震性が低下する

1981年以前に建てられた空き家の多くは旧耐震基準で建設されており、現行の耐震基準と比較して地震に対する安全性が低い傾向にあります。市川市内の古い住宅街には、こうした旧耐震基準の建物も多く存在しています。

建物の倒壊や部材の落下は、通行人や隣接する建物に甚大な被害をもたらす可能性があります。
そのような事故が発生した場合、空き家の所有者は高額な損害賠償責任を負うことになるでしょう。

衛生面のリスク：害獣・害虫の繁殖、不法投棄など

空き家を放置すると、様々な衛生問題が発生します。主な衛生面のリスクとして以下のようなものが挙げられます：

1.害獣の侵入と繁殖：ネズミ、アライグマ、ハクビシン、コウモリなどが住み着く

2.害虫の発生：シロアリ、ゴキブリ、スズメバチなどが巣を作る

3.不法投棄：敷地内へのゴミの不法投棄が増加する

4.悪臭の発生：害獣の糞尿や死骸、腐敗したゴミなどから悪臭が発生

これらの問題は、空き家の所有者だけでなく、近隣住民の生活環境にも大きな悪影響を及ぼします。
特に害獣や害虫は、空き家から周辺の住宅にも拡散する可能性があります。

シロアリの被害は建物の構造自体を脆弱にし、建物の価値を大幅に低下させます。また、不法投棄されたゴミは次々と増加する傾向があり、一度発生すると解決が難しい問題となります。

法的責任のリスク：損害賠償責任、行政からの指導・命令

空き家の所有者には、その建物を適切に管理する責任があります。
管理を怠った結果、以下のような法的リスクが生じる可能性があります：

1.民事上の損害賠償責任：空き家の倒壊や部材の落下によって、第三者に損害を与えた場合

2.行政処分：特定空家等に指定され、行政からの指導・勧告・命令の対象となる

3.罰則：行政命令に従わない場合、50万円以下の過料が科される可能性

4.行政代執行：所有者が対応しない場合、行政が強制的に措置を講じ、費用を請求される

2023年の空家法改正により、特定空家になる前段階の「管理不全空家」として認定され、指導・勧告の対象となる範囲が広がりました。これにより、より多くの空き家所有者が行政指導の対象となる可能性があります。

市川市においても、管理不全空家に対する指導が強化されており、放置すれば行政からの指導や処分を受けるリスクが高まっています。

空き家問題への対策

空き家法改正による対策強化

2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」が改正され、空き家問題への対策が強化されました。主な改正ポイントは以下の通りです：

1.管理不全空家制度の新設：
・特定空家になる前段階の空き家を「管理不全空家」として認定
・指導・勧告の対象とし、勧告を受けると住宅用地特例が適用されなくなる

2.空家等管理活用支援法人制度の新設：
・空き家の活用や管理に取り組むNPO法人等を市区町村が指定
・所有者からの相談対応、空き家の活用や管理の支援を行う

3.空家等活用促進区域制度の新設：
・市区町村が重点的に空き家の活用を図るエリアを設定
・建築基準法の規制緩和などにより、空き家の活用を促進

4.行政による代執行の円滑化：
・緊急性の高い特定空家等に対して、命令等の手続きを経ずに行政が強制撤去できる仕組みの導入

これらの改正により、空き家の管理責任が強化される一方で、空き家の活用を促進するための支援体制も整備されつつあります。

空き家の適切な管理と活用方法の重要性

空き家問題を解決するためには、所有者による適切な管理と積極的な活用が重要です。具体的な管理方法として以下が挙げられます

1.定期的な見回り：月に1回程度、建物の状態を確認する

2.建物の維持管理：雨漏りや破損箇所の修繕、庭の草刈りなど

3.換気や通水：カビや配管の劣化を防ぐため、定期的に換気や通水を行う

4.管理サービスの利用：遠方に住んでいる場合は、空き家管理サービスを利用する

特に市川市のような都市部では、放置による資産価値の低下が著しいため、早期の対策が重要です。
空き家を放置せず、売却や賃貸など有効活用を検討することで、所有者自身の負担を減らし、地域社会にも貢献することができます。

空き家の有効な活用方法

売却、賃貸、更地にするなど、状況に応じた活用方法

空き家の状態や立地条件によって、適した活用方法は異なります。主な活用方法とその特徴は以下の通りです：

1.建物ごと売却する
・メリット：解体費用がかからず手続きが比較的簡単
・適している状況：築年数が浅い、状態が良好、立地条件が良い

2.賃貸物件として活用する
・メリット：収入を得ながら資産を維持できる
・適している状況：駅近など需要がある地域、リフォーム費用に見合う家賃設定が可能

3.DIY可能物件として貸し出す
・メリット：大規模リフォームせずに賃貸できる、若年層に人気
・適している状況：古い物件でも骨組みが丈夫、リノベーション需要がある地域

4.解体して更地にする
・メリット：固定資産税負担は増えるが、売却や活用の選択肢が広がる
・適している状況：建物の老朽化が進んでいる、土地の評価額が高い地域

5.駐車場として活用する
・メリット：比較的低コストで運用開始可能、一定の収入が見込める
・適している状況：駅近や商業施設付近など、駐車需要が高い地域

市川市内でも、立地条件によって最適な活用方法は異なります。
中でも駅周辺の物件は賃貸需要が高く、地価も安定しているため、積極的な活用が期待できます。
株式会社NR企画では、市川市内の空き家の状況に応じた最適な活用方法をご提案しています。

空き家活用を促進するための支援制度や税制特例

1.空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
・相続した空き家売却時、譲渡所得から3,000万円を控除
・適用条件：相続開始から3年以内の売却、昭和56年5月31日以前に建築された住宅など

2.空き家解体の補助金制度
・市区町村により、特定空家等の解体費用の一部を補助
・補助額：一般的に30万円～60万円程度（自治体により異なる）

3.リフォーム補助金
・空き家をリフォームして活用する場合の費用の一部を補助
・耐震改修や省エネ改修などの特定のリフォームに対する補助金制度

4.空き家バンク制度
・自治体が空き家の情報を集約し、購入・賃借希望者に提供するマッチングシステム
・登録料・利用料は無料の場合が多い

まとめ
空き家を放置することは、税金の負担増加、治安悪化、倒壊リスク、衛生問題、法的責任など、多くのリスクを伴います。

これらのリスクは時間の経過とともに深刻化し、所有者自身や周辺地域に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。

2023年の空家法改正により、空き家の所有者の管理責任はさらに強化され、「管理不全空家」として指導・勧告の対象となる空き家の範囲も広がりました。

一方で、空き家の活用を促進するための支援体制も整備されつつあります。

市川市内の空き家を所有している方は、放置するリスクを十分に理解し、早期に有効活用を検討することをおすすめします。

空き家の状態や立地条件に応じて、売却、賃貸、解体など最適な方法を選択することが重要です。

株式会社NR企画では、市川市を中心に空き家の売却や活用についてのご相談を承っています。
空き家問題でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
適切な対策を講じることで、所有者の負担を軽減し、地域社会の安全・環境の維持にも貢献できます。

次回（親の家を相続したけどどうすればいい？不動産の対処法を開設）へつづく。

遺産分割協議が成立したら、不動産については相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。
2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

相続登記の主な流れ：

1.必要書類の収集
・登記事項証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書など

2.登記申請書の作成

3.法務局に申請
・不動産の所在地を管轄する法務局に申請
・登録免許税の納付

相続登記の重要性：

・権利の保全: 登記をしないと第三者に対抗できない

・相続登記の義務化: 期限内に登記しないと10万円以下の過料の可能性

・将来の売却や活用: 登記が済んでいないと売却や担保設定ができない

相続登記は専門的な知識が必要な手続きであるため、司法書士に依頼することが一般的です。
市川市のような都市部の不動産は価値も高く、相続登記を怠ると将来的に大きな不利益を被る可能性があります。

相続税の申告と納付

相続税の計算方法と特例

不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納付が必要になります。

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

相続税の基礎控除額の計算： 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円となります。

相続税の負担を軽減するための主な特例：

・配偶者の税額軽減: 配偶者が取得した財産のうち、法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい金額まで非課税

・小規模宅地等の特例: 被相続人の自宅の土地などについて、最大80%評価減

・相次相続控除: 10年以内に前の相続でも相続税を支払っている場合に適用

相続税の申告・納付は税理士に依頼することも可能です。特に不動産を含む相続では、不動産評価の方法や各種特例の適用可否の判断が難しいため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

不動産評価のポイント

相続税申告において、不動産の評価は税額に大きく影響します。不動産の評価方法を正しく理解し、適切に申告することが重要です。

不動産の相続税評価の基本：

1.土地の評価

・路線価方式: 市街地にある土地は、国税庁が毎年発表する路線価をもとに評価

・倍率方式: 路線価の定められていない地域の土地は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価

2.建物の評価
・固定資産税評価額をもとに評価するのが一般的

不動産評価で活用できる主な特例や評価減：

1.小規模宅地等の特例
・被相続人の居住用宅地（330㎡まで）: 最大80%減額
・事業用宅地（400㎡まで）: 最大80%減額
・貸付用宅地（200㎡まで）: 最大50%減額

市川市のような都市部では不動産価値が高いため、適切な評価と特例の活用が相続税額に大きく影響します。不動産評価は専門的な知識と経験が必要な分野ですので、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続手続きをスムーズに進めるためのポイント

専門家への相談のタイミング

相続手続きは複雑で専門的な知識が必要なため、状況に応じて専門家に相談することが重要です。
それぞれの専門家に相談すべきタイミングと内容は以下の通りです。

弁護士への相談が有効なタイミング:

・相続人間で紛争が生じている場合
・遺言書の有効性に疑問がある場合
・相続放棄を検討する場合
・遺留分侵害額請求を検討する場合

司法書士への相談が有効なタイミング:

・相続登記の手続きが必要な場合
・遺言書の検認手続きが必要な場合
・不動産の名義変更の方法がわからない場合

税理士への相談が有効なタイミング:

・相続税の申告が必要な場合
・不動産評価の方法について確認したい場合
・税金の節税対策を検討したい場合
・準確定申告が必要な場合

市川市のような不動産価値の高い地域では、特に相続税や不動産評価について専門家の意見を求めることで、大きな節税効果が期待できることがあります。
株式会社NR企画では、不動産の相続に関する初期相談も承っており、必要に応じて専門家をご紹介することも可能です。

相続トラブルを避けるための対策

不動産を含む相続では、トラブルが発生しやすい傾向があります。
以下の対策を講じることで、相続トラブルを未然に防ぐことができます。

相続トラブルを避けるためのポイント:

1.早期の情報共有
・相続人全員に相続財産の情報を共有
・早い段階から話し合いの場を設ける

2.公平な遺産分割の検討
・金銭的価値だけでなく、感情的価値も考慮
・不動産は可能な限り共有を避ける

3.専門家の活用
・中立的な第三者として専門家を介入させる
・客観的な財産評価を依頼する

4.書面による合意形成
・話し合いの内容は必ず書面に残す
・遺産分割協議書は詳細かつ明確に作成する

5.生前対策の推奨
・生前贈与や遺言書の作成を検討
・家族会議で希望や意向を伝えておく

相続人間の関係性が良好であっても、不動産の価値や分け方をめぐって意見が対立することは少なくありません。
そのような場合も、冷静に話し合い、必要に応じて専門家の助言を求めることが重要です。

まとめ

不動産を含む遺産相続は、手続きが複雑で専門的な知識が必要な場合が多いです。
相続の流れを正しく理解し、計画的に対応することが重要です。

1. 相続開始直後には、死亡届の提出と遺言書の確認が最優先

2. 相続人と相続財産の確定を迅速に進める

3. 遺産分割協議を円滑に行い、相続登記を期限内に完了させる

4. 必要に応じて相続税の申告と納付を行う

5. 各段階で専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける

市川市で不動産相続にお悩みの方は、株式会社NR企画にご相談ください。
当社では相続不動産の売却や活用について、豊富な経験と専門知識を活かしたアドバイスを提供しています。
相続における不動産の取り扱いは、適切な判断と手続きが将来の資産価値に大きく影響します。
専門家と連携しながら、最適な相続対策を進めましょう。

次回（空き家放置のリスクとは？）につづく。

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相続人と相続財産の確定

戸籍謄本による相続人の調査と確定

遺産相続を進めるうえで重要なステップが、法定相続人の確定です。

相続人を正確に把握しなければ、遺産分割協議が成立せず、後々トラブルの原因となる可能性があります。

相続人の調査方法は主に戸籍謄本を収集することで行います：

1.被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得・最新の戸籍謄本を本籍地のある市区町村役場で取得・被相続人の出生記載がある戸籍まで遡って取得
2.相続人となる者の戸籍謄本も取得・配偶者、子、親、兄弟姉妹など法定相続人の戸籍謄本・先に亡くなった相続人がいる場合は、その代襲相続人の戸籍謄本も取得法定相続人は、民法の規定により以下の順位で決まります：

・第1順位: 配偶者と子（子が既に亡くなっている場合は孫など）
・第2順位: 配偶者と親（両親が既に亡くなっている場合は祖父母）
・第3順位: 配偶者と兄弟姉妹（兄弟姉妹が既に亡くなっている場合は甥・姪）

配偶者は常に相続人となり、他の相続人と共同して相続します。

相続人調査は時間と手間がかかる作業ですが、相続人の範囲を正確に把握することは、有効な遺産分割協議を行うための必須条件です。

一人でも相続人が欠けた状態で遺産分割協議を行うと、その協議は無効となるリスクがあります。

不動産を含む遺産目録の作成

相続人が確定したら、次に行うべきことは相続財産の調査と遺産目録の作成です。

特に不動産を含む相続では、正確な財産把握が重要です。調査すべき相続財産の種類：

1.プラスの財産・不動産（土地・建物）・預貯金、有価証券・生命保険金、動産（車、貴金属など）・その他の権利（ゴルフ会員権、著作権など）
2.マイナスの財産・住宅ローンなどの借入金・未払い税金・クレジットカードの未払い金など不動産の調査方法：
・固定資産税の納税通知書の確認・名寄帳（固定資産課税台帳）の取得
・登記事項証明書の取得調査した相続財産は、遺産目録としてリスト化することをおすすめします。

これにより相続財産の全体像を把握し、相続税の申告や遺産分割協議の基礎資料とすることができます。

相続財産の中にプラスの財産だけでなくマイナスの財産も含まれる場合は、全体としてプラスかマイナスかを判断し、

相続放棄や限定承認の検討も必要になることがあります。

この判断は相続開始から3か月以内に行う必要があるため、財産調査は速やかに進めることが重要です。

遺産分割協議と不動産の名義変更
遺産分割協議の進め方と注意点

相続人と相続財産が確定したら、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。

特に不動産を含む相続では、この協議が重要になります。遺産分割協議の進め方：

1.相続人全員の参加・一人でも欠けると協議は成立しない
2.分割方法の検討・現物分割、換価分割、代償分割など
3.遺産分割協議書の作成・相続人全員の署名・実印の押印
4.印鑑証明書の添付遺産分割協議で注意すべきポイント：
・法定相続分は基準であり、相続人全員の合意があれば自由に決められる
・不動産を共有にすると将来的にトラブルになりやすい
・相続人間で不公平にならないよう、財産の評価を適切に行う遺産分割協議には法律上の期限はありませんが、相続税の申告期限（10か月以内）までに完了していると、手続きがスムーズになります。

また、相続登記の義務化により、不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請をする必要があるため、協議は速やかに進めることをおすすめします。

次回（不動産相続における登記手続きの重要性）につづく。

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親族が亡くなり、不動産を含む遺産相続に直面したとき、何から手をつければよいのか迷われる方は少なくありません。

特に市川市など都市部では不動産の価値も高く、相続手続きの重要性はさらに増します。

株式会社NR企画では、市川市を中心に不動産売却や相続不動産の取り扱いに関するご相談を多くいただいています。

本記事では、不動産を含む遺産相続の流れと、最初に行うべき手続きについて解説します。

相続開始から完了までの基本的な流れ

遺産相続の手続きは、被相続人（亡くなった方）の死亡時から始まり、以下の流れで進みます。

1. 死亡届の提出（7日以内）

2. 遺言書の有無の確認（できるだけ速やかに）

3. 相続人の確定（できるだけ速やかに）

4. 相続財産の調査（できるだけ速やかに）

5. 相続の承認・放棄の判断（3か月以内）

6. 遺産分割協議（期限なし、ただし相続税申告の関係で10か月以内が望ましい）

7. 相続登記（相続での不動産取得を知った日から3年以内）

8. 相続税の申告・納付（10か月以内）

これらの手続きのうち、特に期限が設けられているものについては注意が必要です。

期限を過ぎると、相続税の追徴課税や相続放棄ができなくなるなどのデメリットが生じる可能性があります。

相続手続きの全体像を理解しておくことで、計画的に対応できるようになります。

特に不動産を含む相続では、手続きが複雑になるため、全体の流れを把握してスケジュールを立てることが重要です。

不動産を含む遺産相続の複雑さ

不動産を含む相続が複雑になる主な理由は以下の通りです。

・不動産の評価が難しい：市場価値、公示価格、相続税評価額など複数の価値評価が存在

・共有状態の発生：遺産分割が進まない場合、不動産が相続人の共有状態になりやすい

・名義変更手続きが必須：相続登記の義務化（2024年4月施行）により法定期限内の手続きが必要

・物理的な分割が難しい：現物分割が困難なため、他の遺産と調整した分け方が必要

・税制上の特例の活用：小規模宅地等の特例など、税制優遇措置の検討が必要

市川市のような都市部では、不動産価値が高額であることが多く、相続税の課税対象になりやすいという特徴もあります。相続の流れを理解して準備することで、複雑な手続きもスムーズに進めることができます。

相続開始直後にやるべきこと

死亡届の提出と火葬許可証の受け取り

親族が亡くなった場合、まず対応しなければならないのが死亡届の提出です。

これは相続手続きの公式な開始点となる重要な手続きです。

・提出期限: 死亡の事実を知った日から7日以内
・提出先: 死亡地、届出人の住所地、または被相続人の本籍地の市区町村役場
・必要書類: 死亡診断書（医師が発行）

死亡届を提出すると、火葬許可証が発行されます。

この許可証がなければ火葬ができないため、葬儀の前に必ず取得する必要があります。

また、死亡届の提出後、被相続人が加入していた年金や健康保険などの公的手続きも行う必要があります。

・年金受給停止手続き: 死亡後10日以内（厚生年金）または14日以内（国民年金）
・健康保険・介護保険資格喪失届: 死亡後14日以内

これらの手続きを速やかに行うことで、後々のトラブルを防ぎ、相続手続きをスムーズに進めることができます。

特に年金の受給停止手続きを怠ると、不正受給とみなされるリスクがあるため注意が必要です。

遺言書の有無の確認と検認手続き

不動産を含む相続手続きで最初に確認すべき重要事項は、被相続人が遺言書を残しているかどうかです。

遺言書があるかないかで、その後の相続手続きの流れが大きく変わるためです。

遺言書の確認場所：
・被相続人の自宅や金庫

・銀行の貸金庫
・公証役場（公正証書遺言の場合）
・法務局（自筆証書遺言保管制度を利用していた場合）

遺言書が見つかった場合、その種類によって対応が異なります：

1.公正証書遺言の場合
・公証役場で原本を確認
・検認手続き不要
・内容に従って相続手続きを進める

2.自筆証書遺言の場合
・家庭裁判所での検認手続きが必要（法務局保管の場合は検認不要）

3.秘密証書遺言の場合
・家庭裁判所での検認手続きが必要

遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続が進みます。
遺言書がない場合は、法定相続人による遺産分割協議が必要になります。

次回（相続人と相続財産の確定）につづく。