カテゴリ：お役立ちコンテンツ / 投稿日付：2025/08/24 10:09
4. 相続不動産にかかる税金の節税方法
相続税や譲渡所得税を軽減するための特例がいくつか存在します。条件を満たすことで大幅な節税効果が得られる場合もあります。
小規模宅地等の特例
一定の要件を満たす宅地について、評価額を最大80%減額できる特例です。
・被相続人の自宅の敷地（居住用宅地）：330㎡まで評価額の80%減
・被相続人の事業用の敷地（事業用宅地）：400㎡まで評価額の80%減
・被相続人の貸付用の敷地（貸付事業用宅地）：200㎡まで評価額の50%減
ただし、適用には「被相続人の居住の用に供していた」「相続人が居住している」などの条件があり、申告期限までに売却するとこの特例は使えなくなる点に注意が必要です。
配偶者の税額軽減
配偶者が相続した財産について、法定相続分相当額または1億6,000万円までの多い方の金額まで相続税がかからない特例です。配偶者が実家を相続する場合に特に有効な節税策となります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できる特例です。相続税と譲渡所得税の二重課税を調整する目的があります。
相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除
一定の条件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋で相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却など）を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例です。市川市など築年数の経った住宅が多いエリアでは積極的に検討すべき特例といえます。（参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
ポイント：節税特例は条件や期限が細かく設定されており、適用要件を満たすには計画的な対応が必要です。特に小規模宅地等の特例は大きな節税効果が見込める一方で、要件も複雑です。また、相続した空き家の3,000万円特別控除は期限が延長されていますが、将来的に制度が変更される可能性もあるため、適用を検討する場合は早めに専門家に相談しましょう。
5. 実家を相続するときの注意点・トラブル
不動産相続では様々なトラブルが起こりやすいものです。事前の対策や解決法を知っておくことが重要です。
空き家を放置するリスク
相続した実家を空き家のまま放置することには多くのリスクが伴います。
・建物の劣化が進み、資産価値が下がる
・不審者の侵入や火災などの危険性が高まる
・雑草の繁茂や害虫発生など近隣への迷惑につながる
・特定空き家に認定されると固定資産税が最大6倍になるリスクがある
・倒壊などにより第三者に被害を与えた場合、所有者に損害賠償義務が発生する
市川市でも空き家対策が進められており、空き家の適切な管理や活用が求められています。
定期的な見回りや管理サービスの利用、早期の売却や活用の検討が重要です。
共有相続のデメリットとトラブルリスク
複数の相続人で不動産を共有名義にすると、様々な問題が生じる可能性があります。
・不動産の売却や活用には共有名義人全員の同意が必要で意見がまとまりにくい
・共有名義人が死亡すると相続人が増え、さらに複雑になる
・固定資産税や維持費の負担方法でもめることがある
共有分割は一時的な対処法と考え、なるべく早めに単独名義にするか売却を検討すべきです。
不動産を誰が取得するかで争う
不動産が遺産の大部分を占める場合など、誰が取得するかで意見が対立しやすくなります。遺言書がない場合に特に起こりやすいトラブルです。話し合いで解決できない場合は、「換価分割」（売却して現金で分ける）や「代償分割」（不動産を取得する人が他の相続人に金銭で支払う）などの方法を検討します。
誰も相続したがらない不動産がある
田舎の古家や活用・売却が難しい土地など、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかるため、相続人同士で押し付け合い遺産分割が進まないことがあります。
解決策としては以下が考えられます：
- 生前に処分する
- 相続放棄を検討する
- 相続土地国庫帰属制度（一定の条件と費用がかかる）を利用する
相続税が支払えない
遺産が現金ではなく不動産ばかりの場合、相続税の納付資金が不足することがあります。特に市川市のような不動産価値の高いエリアでは、この問題が顕著になる可能性があります。
解決策としては以下が考えられます：
- 生命保険の活用などで事前に納税資金を準備する
- 延納・物納制度の利用（条件あり）
- 不動産の一部売却 - 金融機関からの借入
居住権を巡ってもめる
亡くなった人名義の家に相続人が同居していた場合など、「住んでいる人」と「所有権を持つ人」が異なりトラブルになることがあります。配偶者には配偶者居住権が認められているため、この制度を活用することも検討できます。
遺言書で取得者を指定する、使用貸借契約を結ぶなどが対策となります。
不動産の名義変更がされていなかった
相続開始時に、不動産の名義がさらに前の世代（祖父など）のままになっていることがあります。そ
の場合、順を追って名義変更する必要があり、前の相続の相続人との連絡や調整が困難になる場合があります。
ポイント：不動産相続のトラブルは予防が最も重要です。特に空き家問題は市川市を含む首都圏でも深刻化しており、放置することでリスクが高まります。また、共有名義は将来的なトラブルの原因となるため、可能な限り避けるべきです。生前から不動産の整理や遺言書の作成といった準備をしておくことで、相続時のトラブルを大きく減らすことができます。
6. トラブル発生時や手続きに迷った場合の専門家への相談
不動産相続に関する問題は複雑であり、他の相続人との間で意見の対立が生じた場合や、手続きに不安がある場合は専門家への相談を検討すべきです。
弁護士へ相談するケース
相続人間で紛争が発生した場合（遺産分割の争い、遺留分侵害、遺言の有効性など）の交渉代理、調停、訴訟などを依頼できます。依頼人の利益を最大化できるようサポートしてくれます。
他の相続人と直接話したくない場合にも有効です。ただし、相続税の相談・申告は基本的に行えません。
司法書士へ相談するケース
不動産の相続登記の専門家です。相続人調査、財産調査、遺産分割協議書や相続放棄に関する書類作成なども依頼できます。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、司法書士への相談需要が高まっています。
税理士へ相談するケース
相続税に関する専門家です。相続税の計算、申告、税金対策（節税アドバイス）、税務調査対応などを依頼できます。
相続税が発生するか不明な場合や節税したい場合に相談すべきです。
市川市のような不動産価値の高いエリアでは、相続税の専門家のアドバイスが特に重要となります。
不動産相続では複数の専門家の知識が必要となるケースが多いため、必要に応じて各専門家へ依頼するか、他士業と連携している事務所を選ぶと手続きがスムーズに進む可能性があります。
多くの専門家事務所では初回無料相談を実施しているため、まずは気軽に相談してみるのが良いでしょう。
ポイント：専門家に相談する際は、自分がどのような悩みや問題を抱えているかを整理してから臨むと効率的です。また、複数の専門家の意見を聞くことで、より適切な解決策を見つけられることもあります。費用対効果を考えると、相続税が発生する可能性がある場合や相続人間で意見が対立している場合は、早めに専門家に相談することで結果的に費用を抑えられることも多いです。
7. まとめ
親の家を相続することは、多くの方にとって人生で初めての経験であり、様々な選択肢と手続きがあります。この記事でご紹介したポイントを整理してみましょう。
・親の家を相続した際には、「住む」「貸す」「活用」「売却」「限定承認」「相続放棄」といった様々な選択肢があります。自分の状況に合った選択をすることが大切です。
・相続手続きには、遺言確認、遺産調査、相続放棄（3ヶ月）、準確定申告（4ヶ月）、相続登記（3年）、相続税申告（10ヶ月）といった期限があります。特に相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内の申請が必要です。
・相続税や登録免許税、相続後の固定資産税や譲渡所得税など、様々な税金がかかる可能性があります。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減、相続した空き家の3,000万円特別控除など、節税のための特例も用意されています。
・空き家放置のリスクや共有相続の難しさ、相続人の対立など、不動産特有のトラブルも起こりうます。生前から不動産の整理や遺言書の作成といった対策を講じることが重要です。
・手続きに不安がある場合や相続人との間で意見が対立した場合は、弁護士、司法書士、税理士といった専門家への相談を検討すべきです。
市川市を拠点とする株式会社NR企画では、相続不動産の売却や活用についてのご相談を承っております。
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相続不動産でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが丁寧にご対応いたします。
次回「空き家を売却するなら今！損をしないための５つの準備」につづく。
